1С: ЖКХ
для управляющих компаний ЖКХ

Обязанности ТСЖ и ЖСК

Дальше, когда мы говорим о хозяйственной деятельности ТСЖ ЖСК и управляющих компаний, то хотелось бы обратить внимание на следующее: принципиальное отличие ТСЖ ЖСК и управляющих компаний заключается в том, что управляющая компания предприятие коммерческое, работает и создано для того чтобы извлекать прибыль, статья 50 гражданского кодекса. ЖСК и ТСЖ предприятие некоммерческое, для чего вы были созданы? Что у вас в уставе написано? Вы были созданы для выполнения устава, задач и уставных обязанностей, которые говорят о том, что вы должны обеспечить благоприятные и нормальные условия проживания, вы должны обеспечить содержание многоквартирного дома, имущества общего, и вы должны обеспечить коммунальные платежи. А это значит что фактически ваши уставные обязанности говорят о том что вы для этого только и были созданы и ваша особенность хозяйственной деятельности она как раз и выражается в том, что вы в зависимости от того что у вас написано в уставе, так и будете вести ваш бухгалтерский учет. А это значит, что вы работает е по смете и основной источник вашего существования ТСЖ и ЖСК это целевые средства. При этом ваши целевые средства совершенно они не зависят от того и счет бухгалтерский 86 он не зависит от того что собственник член ТСЖ или не член ТСЖ. Потому что по гражданскому кодексу, по жилищному кодексу каждый собственник обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества. А это значит, что фактически, буквально вчера одна клиентка у меня спрашивает: а членов ТСЖ собственников мы получаем деньги 86 счет, а не члены ТСЖ, но те, же деньги это 91, абсолютно неправильно. Потому что собственник он должен содержать дом, должен содержать и бухгалтера и председателя, а это значит, что хочет он или нет, но если он собственник, он должен равномерно и в равной доле своей площади, квартиры или помещения, участвовать в содержании дома и фактически для вас это 86 счет. У вас может быть детализация по 86 счету, отдельный субсчет – члены ТСЖ, отдельный субсчет – не члены ТСЖ, но то что это целевые средства, направленные на выполнение уставных задач, это так. А что значит уставные задачи? Вы должны обеспечивать газом, вы должны обеспечивать теплом, светом и так далее. То есть вот здесь важно понимать, что по 86 счету мы учитываем целевые средства, по 91 счету мы учитываем соответственно наши доходы. У управляющих компаний целевых средств практически нет, они предпринимательской деятельностью занимаются. У ТСЖ ЖСК целевые средства во-первых к 86 счету как элемент учетной политики у вас будет субсчет целевые средства, у вас будет субсчет, могут быть субсидии 5%, которые вам государство даст и так далее. У вас может быть приобретение внеоборотных активов, поскольку основные средства по смете мы приобретаем только за счет целевых, и у нас отдельный источник и так далее. То есть если некоммерческая организация имеет платную предпринимательскую деятельность, то она направлена на выполнение уставных задач после уплаты соответствующих налогов. Вы на упрощенке, единый налог на упрощенке, может быть вы не перешли на упрощенку и у вас налог на прибыль, ваше право, но после оплаты соответствующих налогов все остальное у вас направляется на 86 счет. И к 86 счету в смете у вас так и будет 86 счет, отдельный субсчет предпринимательская деятельность. Напомню для тех кто имеет доходы в части предпринимательской деятельности, здесь важно понимать, является ли это доходом или все-таки квалифицируете это как вашу уставную деятельность и уставные задачи. То есть на рабочем месте бухгалтеру очень трудно конечно, потому что систематически письма министерства финансов идут в отношении того что коммунальные платежи это доход, и соответственно расход это коммунальные платежи. В этом вопросе много лет назад у нас было постановление президиума высшего арбитражного суда № 57. Обращаю внимание, неоднократно говорили, что после этого постановления президиума ВАС искренне считаю, что проблем с ТСЖ не будет и никак не думаю что до сих пор в 2012 году мы с вами обсуждаем еще эти проблемы. Потому что высший арбитражный суд очень четко сказал, что не облагается НДС содержание дома, обеспечение коммунальными платежами и так далее. ТО есть еще раз, те из вас к кому имеют претензии налоговая служба по поводу того что это доход или не доход и нужно уплатить какой-то налог, важно понимать вы сами стоите на какой позиции. Помните, что такое доход? 41 статья налогового кодекса она о чем говорит? Увеличение экономической выгоды. Если это возмещение чего то, будет ли это увеличение экономической выгоды или как? Конечно, я понимаю, что здесь правильно, необходимо правильно составить договорные отношения, договор, но сталкиваюсь с тем что в практической работе ни водоканал, на теплосеть, ни какие то другие ресурсоснабжающие организации нам на уступку не идут, и они заключают обычно свой договор, который никак не хотят поправить. И мало того пусть не поправляют, но хотя бы подписали вам дополнительные соглашения. Почему? Потому что ТСЖ и ЖСК они для кого обеспечивают коммунальные платежи? В договоре правильнее было бы написать, что по поручению собственников за их счет ТСЖ выполняет вот эти вот моменты. То есть этот момент еще раз обращаю внимание, от классификации, это что у вас доход или все-таки это целевые средства на выполнение уставных задач? Это вопрос довольно сложный и проблематичный и конечно, особенно тех, кто только начал заниматься этим видом деятельности, их смущает и настораживает систематические письма министерства финансов по этому вопросу. Поэтому здесь вы должны принимать решения комплексные вместе с председателем, может быть вместе с правлением в отношении того как вы будете работать. Но принципиальное понимание того что с учетом особенностей хозяйственной деятельности ТСЖ и ЖСК. Доход 91, может быть 90, особенно в свете МСФО, потому что ваше профессиональное видение, доход от сдачи колясочной в аренду, доход от сдачи стены для размещения рекламных каких то объявлений, проценты банка, который на депозиты начисляются, это доход, может быть доход от того что радиоантенна или какое то другое устройство размещены на вашем доме, то есть вот это, это доходы. Это вы действительно получаете доход. Но всего остального извините. Управляющая компания у них конечно ситуация другая. Но по управляющим компаниям я бы наверно только заострила внимание на то, что очень много также зависит от условий договора. Управляющие компании сами не обеспечивают теплом, тепло также проходит через них транзитом. Потому что обеспечивает теплом ресурсоснабжающая организация. Это нужно помнить. Поэтому в этом вопросе еще раз бухгалтерский учет это следствие нашей деятельности, следствие понимания того как, что мы позиционируем и конечно понимание того что целевые средства это уставная обязанность, это наша смета. При этом, обратите внимание, на конец года наступает, и в конце года фактически что у нас получается, что по какой то статье в смете план сметы была экономия, по какой то перерасход. Думаю что правление имеет возможность и общее собрание жильцов делегировать, перебрасывать с одной позиции сметы на другую, для того чтобы урегулировать какие то вопросы. С точки зрения хозяйственной деятельности управляющих компаний обычная предпринимательская деятельность, все, что мы получаем это на доход, и очень много зависит от условий договора. То есть, как аудит еще раз подчеркиваю, налоговое законодательство смыкается с гражданским. Как заключен договор, что написано в договоре, то и главное, так и будем считать налоги так, и будем вести бухгалтерский учет. И в этом вопросе наверно я бы еще раз обратила внимание на то, что у нас гражданский кодекс говорит о свободе договора. То есть пометьте себе, пожалуйста, статья 421 и 431 гражданского кодекса. То есть правильно сформулировать условия договора. 421 статья гражданского кодекса она говорит о свободе договора, то есть в договор можно включить любое условие, все, что вы считаете необходимым. А 431 статья гражданского кодекса говорит о том, что договор толкуется в соответствии с его буквальным содержанием. То есть это тоже нужно помнить. Хотя конечно я представляю, что по нашему виду деятельности и управляющая компания и ТСЖ и ЖСК в отношении коммунальных платежей мы имеем дело с ресурсоснабжающими организациями. Ресурсоснабжающие организации нас в упор не видят и нашими проблемами совершенно не озабоченны. У них есть типовой договор, который разработали их юристы и немного подвинуться в нашу сторону, хотя бы в виде дополнительного соглашения достаточно проблематично. Однако некоторые ТСЖ и ЖСК в этом вопросе уже добились определенных успехов. Итак, с точки зрения бухгалтерского учета и нашей деятельности, поскольку я понимаю, что все-таки много вопросов посвящено налогам, и так устроена наша жизнь, что больше всего мы озабоченны, к сожалению, налогами, а не финансовым учетом, не ведением финансового учета.

 

 

 

Вернуться к статьям

Вернуться на главную